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　　近日，自然资源部发布低效用地再开发试点第二批18个典型案例，其中我市申报的《石狮市服装智能制造产业园改造案例》入选，标志着泉州市在产业园区低效用地提质增效方面的探索与实践获得国家级认可，为区域产业转型升级和土地资源高效利用提供了可复制推广的经验模式。

　　泉州市石狮市服装智能制造产业园

　　改造案例

　　（类型：产业园区低效用地提质增效）

　　一、项目基本情况

　　石狮服装智能制造产业园位于灵秀“三生融合”发展示范区，紧邻泉州南站和福厦高速彭田出入口，地处石狮“西大门”，对外交通便捷、门户地位突出。园区2公里半径范围内汇集了服装城、轻纺城、青创城、双奇电商城等10多个专业市场，年交易量超千亿元，是泉州服装产业的重要产销基地。石狮市将园区及周边片区定位为：服装智能制造产业园区、网商总部集聚区、智趣生活社区。项目占地面积818亩、建筑面积92万平方米，从2022年3月开始实施，目前产业类项目已竣工投产，人才社区项目已封顶。

　　二、改造主体和改造模式

　　长期以来，园区内厂居混杂，国有和集体土地交错分布，用地整合缺乏操作路径；工业厂房破旧，布局分散效益不高，部分建筑存在安全隐患，公共服务配套设施不足，无法吸引高端企业进驻，难以满足适合当地的服装制造转型升级和电商产业的发展需求。

　　项目为政府主导、企业参与，原土地权利人和实施主体为石狮市属国有企业产投集团，主要负责产权归集、园区改扩建、存量建筑改造提升等，通过国有资产租赁，招引市场化专业主体对物业进行整体运营。项目通过以存带增、创造规模化效益，改造107亩旧园区工业厂房，提升生产空间，新规划457亩产业园，建设“服装＋电商”产业带；通过“国企+民企”，提升业态品质，做强产业发展，促进企业数智化生产；推动职住平衡，实现工作与生活空间共享，改造旧园区宿舍楼，提供846套人才公寓、3000平方米公共区域的“乘式空间”，新建57亩网商人才社区、29亩电商谷人才公寓，设立园区托教中心、托教服务、智慧食堂、社区医院等，打造15分钟产业生活圈，推动园区、社区融合发展。

　　三、做法和成效

　　“拓容调配”

　　优化空间

　　以“三生”融合发展为导向，优化空间布局，统筹资源配置。石狮市自然资源局于2021年1月完成《石狮市灵秀片区暨高铁站前片区城市设计及控制性详细规划》编制并通过市政府审批。以规划为引领，逐步进行高铁站前片区连片改造提升，可提供产业用地1938亩，解决企业小、散、乱问题；提供居住及配套用地3836亩，营造“小街区、密路网”的内部结构，营建高品质生活社区；保留生态用地4860亩，依托灵秀山打造生态廊道和登山步道体系，形成生产、生活、生态三类空间2:3:5格局，解决新型城镇化、工业化建设用地和生态休闲空间的供需矛盾。

　　补链强链

　　立体开发

　　对107亩原有工业用地上的16幢厂房进行改造提升，进行空间定制化，采取“大跨度、大平层、大层高、大荷载”进行设计建设，单层最大建筑面积达5800平方米、最大荷载1吨、一层层高达7.5米，形成11.4万平方米的标准厂房，满足电商仓储行业及成衣制造智能流水作业车间的需求。坚持“边清退、边改造、边招商”，组织工信科技、城管、属地灵秀镇政府及业主等单位成立工作专班，明确园区主导产业定位并制定招商方案，清退与主导产业不符、低效益产出企业21家，制定标准厂房招商政策，明确承租企业须为服装生产企业，且年度纳税强度亩均30万元以上。新规划用地面积82亩、105亩分别建设标准厂房及仓储研发销售中心，以区域产业特性需求为导向，在招商引资上，推行“租税挂钩”制度，按照承租企业年度纳税贡献兑现租金优惠，最高可免60%租金。形成“上下楼就是上下游、产业园就是产业链”的新型产业生态圈，成功招引3个产业上游纺织辅料配饰项目，33个产业中游成衣制造项目，14个产业下游电商销售项目，并在园区设置14个商铺，打造园区产业集中交易市场。引进圆通速递，规划用地170亩用于建设福建总部暨石狮智创园项目，有效降低企业物流成本，缩短产品配送周期，补足配套物流链条，持续放大石狮服装电商产业优势。

　　补足公共

　　服务短板

　　补公服配套短板，规划新建57亩网商人才社区、29亩电商谷人才公寓，设立园区托教中心、托教服务、智慧食堂、社区医院等，形成15分钟产业生活圈，保障产业工人、管理人才休闲生活需求。同时融合电商青年特色和本土文化，实行差别化服务，为电商青年人才打造3000平方米公共区域的“乘式空间”，不定期举办小型沙龙、创客分享等社群活动，加强人才之间的社群黏性，让不同“圈子”的人才在碰撞交流、信息资源交互共享中一起提升，全方位满足青年人才学习、灵活办公、休闲活动等综合需求。补齐商贸配套，采取点状“工改商”与集中规划电商生态园的点面结合方式补足商贸空间。补齐生活配套，灵秀区域内服装产业相关从业人员有4万多人，对居住和工作复合空间的需求较大。本项目结合市场需求，对园区的7幢宿舍楼进行差异化改造提升，已完成2幢并投入运营，提供846套人才公寓，在传统的工业乡镇营造出适合贸易及电商人才的生活空间。

　　国企+民企协同

　　提高居住品质

　　石狮市国企民企齐发力，自觉服从全市产业整体发展和空间布局优化需要，集中精力聚焦主责主业，提升核心竞争力。完善住房保障体系建设，通过产业园区配套建设公租房、棚户区改造建设安置房、企业配套建设宿舍楼等形式，不断完善多主体供给、多渠道保障的住房保障制度。通过“国企+民企+运营”模式，对灵秀科技园原来的7栋园区职工旧宿舍进行改造提升，全部建成后可提供近800套精装人才公寓，助力更多青年人实现“住有优居”。为了提升建设质效，项目创新采取“国企+民企”的形式，通过国有资产租赁，招引市场化专业主体图灵智谷（福建）企业管理有限公司，负责其中4栋的改造和运营管理，打造石狮市引才留才的“保租房”品牌项目“图灵乘式空间”人才社区。

　　目前石狮服装智能制造产业园厂房已全部出租，保留和新引进 16家优质服装企业，其中11家已纳统，预计全年可完成税收3650万元以上，每平方米标准厂房预计可实现税收315元。新建标准厂房和仓储中心全部完成招商，圆通集运中心17.3万平方米已投用，60家企业入驻，其中30家已投产。

　　四、政策依据

　　树立“亩均论英雄”导向

　　石狮市自然资源局出台《促进工业用地集约高效利用若干措施》，加强新建项目投资强度、税收贡献、开发进度的刚性约束，清退低效及不符产业规划的企业，保留和引入优质企业，达到节约集约用地的目的。

　　建立租税挂钩制度

　　出台《石狮市服装智能制造产业园区标准厂房招商方案》。明确承租企业承租面积不少于整1层，亩均纳税强度30万元以上，同时，实行财政贡献与厂房租金挂钩制度，即租赁期间，承租企业亩均年度纳税达到32万元以上，租金给予6折优惠；亩均40万元以上，租金给予5折优惠；亩均48万元以上，租金给予4折优惠。通过租金差别化，引导企业高效利用土地。

　　石狮市服装智能制造产业园新区建成前后图片

　　优化工商业用地空间布局

　　根据《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）提出的统筹兼顾生产、生活、生态等多元需求，促进国土空间布局更合理、结构更优化、功能更完善、设施更完备的要求，编制《石狮市灵秀片区暨高铁站前片区城市设计及控制性详细规划》，根据片区的不同主导功能合理优化工商业比例，石狮门户片区作为创新人才的宜居宜业片区，以商业、居住用地为主。创新活力片区以保留村落有机更新为主，注入丰富的、适合年轻人的商业业态，塑造有活力的公共空间。智趣生活片区以生产、生活为主要功能，主要布置居住、产业等用地，结合社区服务中心、活动场地等活力节点，打造充满活力的生活单元。通过统筹生态、生产、生活空间，优化工商业用地用途转换，形成“一山两园四街区”的总体空间发展框架，实现土地资源的集约利用和区域的可持续发展。

　　宿舍改造前后图片

　　推动混合产业用地配置

　　出台《石狮市盘活低效工矿用地促进“工改工”的若干措施》（狮自然资源规〔2024〕1号），明确提出按照产业关联、功能兼容、基础设施共享、提高用地效能原则，在符合规划、安全要求的前提下，探索以工业为主导功能的混合产业用地出让。出台《石狮市低效工业（仓储）用地盘活改造实施意见》，在保证产业用地总规模不降低的基础上，引导“工改商”，解决已批工业（仓储）用地因规划调整原因无法进行新改扩建的问题。同时鼓励单一用地性质的混合使用；鼓励同一宗地部分保留原土地用途不变，部分改变土地用途，由土地使用权人利用原已建成的房屋整幢变更，或空地新建商务金融、研发、商业服务等功能建筑，形成工业与商服用途的混合利用。探索“工改保租房”，出台《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，要求园区配套宿舍以间为单位建设，户型面积以40平方米以下为主。

　　厂房改造前后图片